德国房产泡沫最大的城市：慕尼黑和法兰克福

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瑞银发布了最新年度全球房地产泡沫指数。全球仅有三个城市的房地产价格比慕尼黑更高，法兰克福排名第五。

慕尼黑和法兰克福房价高估

根据目前的“全球房地产泡沫指数”，德国房地产泡沫破裂的风险明显下降，尤其是在法兰克福风险指数从2022 年的全球排名第二滑落至今年第五位。慕尼黑虽然有所缓解，但还是位居第四。



比慕尼黑房市泡沫更大的只有三个城市：苏黎世排名第一，东京排名第二，迈阿密排名第三。



瑞银欧洲业务主管Tobias Vogel表示，“在全球比较中，慕尼黑和法兰克福两个城市排名还是靠前，因此房价还是被高估了。”



慕尼黑的风险更高

上一个十年中，德国主要城市的房屋售租比(分摊到每年购买价格除以年净租金)通常为20。一套冷租为400欧元的公寓，售价为9.6万欧元。

《明镜周刊》报道，近年来慕尼黑公寓租金大幅上涨，售租比目前为39。如今，一套400欧元的出租公寓售价为187200 欧元。但是400欧元甚至都无法找到一个合租的房间。慕尼黑目前的通常情况是，一套冷租金为2500欧元的4居室公寓价格约为117万欧元。也就是说在慕尼黑拥有一套四居室公寓的人就已经成为百万富翁了。

新的“全球房地产泡沫指数”表明，这种情况不一定会持续下去。与去年相比，慕尼黑的房价相比去年已经跌了约 20%。

瑞银欧洲业务主管托Tobias Vogel表示：“随着利率的转变和高通胀，繁荣似乎暂时结束了。价格调整不太可能结束。”

德国房价中期还是看涨

瑞银驻德国首席投资策略师Maximilian Kunkel解释：“低利率突然终止给房地产市场留下了深刻印记，引发了全面的价格调整，德国深受影响。” 在一些大都市，经过通货膨胀调整后的住宅价格跌幅达到了2008年金融危机以来的最高水平。

建筑活动的减少和人口数量的增加都意味着“未来预计住房短缺将进一步恶化，租金将进一步上涨”。另一方面对房屋节能改造的要求反过来可能会压低房产价值。不过，从中期来看，瑞银预计德国主要城市的房地产价格将再次上涨。Kunkel预测：“一旦融资条件再次改善，受住房持续短缺的影响，可能会看到房价再次上涨。” 对长期投资者而言是一个好机会。

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根据最新的年度全球房地产泡沫指数，德国的两个城市慕尼黑和法兰克福被认为是房地产泡沫最大的城市之一。尽管风险程度有所下降，但这两个城市的房地产价格仍然被认为是高估的。

在过去的十年中，德国主要城市的房屋售租比通常为20。然而，据报道，慕尼黑的公寓租金大幅上涨，导致售租比目前达到39。这意味着一套400欧元的出租公寓的售价已经达到18.72万欧元。对于想要在慕尼黑找到一个合租房间的人来说，连400欧元的公寓也很难找到。现在，在慕尼黑拥有一个4居室公寓的人通常就已经成为百万富翁了。

然而，最新的“全球房地产泡沫指数”显示，慕尼黑的房价已经下跌了约20%。瑞银的欧洲业务主管托比亚斯·福格尔表示，随着利率的变化和高通胀，目前的繁荣似乎暂时结束了，价格调整不太可能结束。

尽管如此，在中期内，瑞银预计德国主要城市的房地产价格将再次上涨。由于建筑活动的减少和人口数量的增加，未来住房短缺情况可能会进一步恶化，租金将继续上涨。因此，对于长期投资者而言，这可能是一个良好的投资机会。
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