买房建房扫盲贴
本帖最后由 Hetang 于 2010-2-25 11:29 编辑发现论坛里好多人对于买房建房比较迷茫，另外有一些人给出的回答不大正确。现给出一些基本知识，如有问题可以提问。本人建筑设计专业，工作于德国某房地产集团，负责项目策划工程设计与施工管理。虽然我们不做民用住宅，但跟民用住宅公司经常打交道，可以就我了解的内容给出一些常识性知识。
关于买房还是建房，买新房还是买旧房，每个人有不同的理解。就专业的角度做如下概括。
天下乌鸦一般黑。（精确总结）
无论任何开发商开发的房子，以我的眼光来看，都是次品。跟你给出的价钱相比，都有很大的利润空间。这些利润并不是销售价格的百分之几来定的. 而是在施工过程中偷梁换柱，从材料里面，供货商方面拿到很大利润空间。不要迷信德国人的诚信。可能情况比国内的开发商要好一些，但并不代表德国人就是诚实的。很多人存有疑问，为什么开发商开发的房子比自建的房子还要便宜：因为东西也不一样。举几个例子：
1，建筑用地根据土地状况不同，基本上地面表层土30cm是要去除掉，才可能建立地基施工。一般开发商在开发的时候，为了节约成本，只会将表层10-18cm的土移除。当建成之后，你不会看到任何区别，但10年之后，区别会渐渐显现出来。
2，建筑底板sohlenplatte,我没见过任何一个开发商在合同上给出具体标号。当然在施工的时候哪个便宜用哪个，这东西的差别就如同国内的地摊货跟chanel专卖店的区别。
3，建筑的墙体，如果是Massivbau中的现浇混凝土方式，混凝土墙体厚度一般不低于17cm,有几个开发商能不打折扣做到的？保温层12cm-14cm是德国正常的保温标准，可很绝大多数开发商在合同上写的是wärmedämmverbundsystem 12cm.看起来也是12cm厚的保温，可是system是包含2cm墙体找平和抹灰层的，实际的保温只有10cm.
其他就不具体写了。合同方面的陷阱非专业人员根本不可能了解。开发商采用的手法都是写上名称，并不给出具体标号。这样非专业的人觉得没有问题，却给了开发商很大的spielraum.最后你觉得东西不好，要换？可以，请单加钱。当然，德国的材料相对来说不是豆腐渣，用着也没问题，但值不值这么多钱？按照好材料的价格成本，销售成本和开发成本，在加上最少2-3万欧的利润空间，才是你所见到的销售价格。有没有材料施工不打折扣的好楼盘呢？有，我过去这些年只接触过一个，慕尼黑的Lenbachgarten.那里都是wohnung,房价是每100平米 1.1million Euro.
自建房。这是一个可以保证房屋质量和性价比的方法，前提是，一定要深入了解专业的人或者有这样肯帮助你的朋友。有人说德国人在德国建房子没问题，这太可笑了，施工单位不会因为你是德国人而不骗你。
2手房。买旧房子我给出的建议是，一定要问清是开发商的房子还是自建的房子。如果是开发商的，还是pass掉吧。因为私人即便不懂专业，也会很用心建自己的房子。而开发商才不会管房子是谁用的。
另外纠正一下其他帖子的错误。
1，关于massivbau和fertigehaus的区别。在10年前，fertigehaus的质量是有问题的，这主要是关于加工工艺不成熟。因此，大多数建筑公司标榜自己massivbau. 在今天，fertigehaus的质量应该说不比massivbau差，但价格要比massivebau贵（我说的是成本价格，如果有人信广告，偏觉得massivbau更好，而使建筑商人为提高massivbau价格，那就另当别论）。fertigehaus的另外一大缺点是室内墙体一旦建成，将来基本上没有什么改动的余地，不像massivbau,可以随心所欲。fertigehaus的唯一优点是施工期短。可大多数人为了梦想的家，可以背上几年甚至几十年的贷款，难道不能为了施工多等几个月么？见仁见智吧。
2，关于下面一个帖子，说massivbau也是采用组装方式。这当然是massivbau的一种，为了更好的保温性能，混凝土在工厂里加工成加气混凝土墙，因为加气混凝土在工地现浇有一定技术困难。这种方式对于建筑质量没有影响。而且可以大大缩短工期，把工期从9个月到1年缩短为4个月。我更推荐这种方式，从实际效果来看，要比工地现浇混凝土在防潮和保暖方面有一定优势，而建筑坚固程度没有区别。这种方式跟fertigehaus还是有本质区别的，详细的就不多解释了。
3，关于keller的误区。很多人说一个房子没有keller是不行的。这种说法在30年前是正确的，现在则是荒谬的。
（1）在功能上，在很久很久以前，人们的采暖方式是oelheizung,那是一种体型庞大的机器，并且家庭没有输油管道，怎么办呢？建一个keller,储藏取暖用油。顺便还可以储存一些土豆大白菜。而今，人民生活水平提高了，已经用上更先进的设备了，取暖的机器只跟一个冰箱差不多大。并且能够消费得起市场上新鲜的土豆大白菜了。很多人把keller变成装家庭杂物的空间，或者hobbyraum或者BAR。但keller最多只有1-2个高窗，并且不是用来采光，而是通风用。而由于keller四面接土，基本无自然采光，防潮做的再好，也是会潮，并且多多少少有一些味道，在这样的屋子里hobby或者喝点什么，感觉好么？
（2）经济性上。在NRW，一个keller的价格基本不可能低于3万欧，平均的价格在3.5万欧左右。如果地质条件差，或者邻居家没有keller,而你要做keller,还要为邻居家基础加固，再加1万欧元。这么多钱，建出的空间，用来堆放杂物，或者洗衣机，不知道是否合乎经济性原则。当然，地块对于建筑层数有限制，有些人为了增大使用面积，而建keller,但为什么不找一个允许建2层或者3层的地块呢？要知道，限制较少的土地也更值钱啊。偏要找一个又不值钱，又要多花钱的地块？有人会说，杂物没有空间堆放，那我告诉你，设计师无论如何都可以给你找出足够的空间来堆放，如车库。实在不行，杂物扔掉，用的时候买新的，恐怕也用不了3.5万欧元吧。
（3）有人认为，没有keller的房子不好转手，卖不出价钱。谁告诉你的？做过调查么？我接触了这些年，实际情况是，相同面积，有keller的房子大概能比没有keller 的房子多卖1万多欧元（你的成本是3.5万）但非常不好卖。因为如果面积相同，谁会喜欢地下室空间多过光线充足的地上空间？所谓的,没有keller不好卖的观点是德国几十年前老人的观点，那时候是实情，现在中年人或年轻人有这样的观点多是人云亦云。老人们早已经选好养老的地点，现在市场上买房的主体是年轻人和中年人。我的实际经验是有keller非常不好卖。因为大家有相同的钱，还不如增大地上面积。除非你卖房的对象是老人家，传统思想仍然根深蒂固。所以大家不要把听说的事情当成真理。
先笼统概括这些。有问题可以提问，有时间就过来解答。 沙发，谢谢楼主的热心帮助。 {:5_394:}{:5_335:} lz继续加点内容，学习 既然买房建房有这么多讲究说法，那一个外行怎么才能买到让人放心的房子呢？去哪里能找到懂行又可靠的人啊？ mark 自建房好，但是太费心费力了。 好帖子，收藏了。
希望以后有问题，能再像lz请教！ {:5_370:} 楼主太厉害了！不过俺实在不想自建啊，开发商的房子那么差啊{:5_334:} 楼主有空帮俺看一下这个房子吗？也很差吗？
http://www.gwh-am-europagarten.de/ 楼主好人啊，以后再来请教 本帖最后由 猪丝丝 于 2010-2-24 15:30 编辑
热烈欢迎专业人士。
我想了一下我们的开发商，他们地绝对挖到30cm以上了，我们的房子地基比旁边的小路低大概30-40cm,但是房子1层比地基高30-40cm，大体和路面持平，然后挖掉的部分房子建好之后填好铺上砖。可能因为我们的开发商自己把一个小山挖平了。所以不得不挖这么深吧。挖的深有什么好处吗？请楼主讲讲。
楼主说那个Sohlenplatte，我敢肯定他们是什么便宜挑什么用。关于保暖层，我下次去量量。 技术贴~{:5_336:}学习~ 感谢楼主啊！！ 怪不得看到很多开发商建好的房子那么便宜呢！可是对于外行人自建房还是难度很高的啊。
lz是热心人，赞一个！ mark{:5_335:}
内行啊!{:5_370:} {:5_394:} {:5_394:} 回复 11# 可爱万岁
你好，任何专业人士从网站的广告上是看不出来什么的。基本上广告是一个可易忽略的东西。说得极端点，广告做得好，广告费用从哪里出呢？ {:5_358:} 既然买房建房有这么多讲究说法，那一个外行怎么才能买到让人放心的房子呢？去哪里能找到懂行又可靠的人啊？
Cherrys 发表于 2010-2-24 14:52 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
这个怎么回答你呢？{:2_234:} 尽量找朋友吧。这样起码能少吃点亏 本帖最后由 Hetang 于 2010-2-24 17:54 编辑
楼主太厉害了！不过俺实在不想自建啊，开发商的房子那么差啊
可爱万岁 发表于 2010-2-24 15:25 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
我只说出了一小部分，更多的细节你如果知道，会很吃惊.我从事这一职业，因此，了解的越多越觉得让我买开发商的房子，下辈子都不可能。但不了解的人，买了也就买了，住着可能也没觉得有什么问题。但这就像用塑料碗可以吃饭，用高档瓷碗也可以吃饭，而这两个碗售价相同，你怎么选呢？ 热烈欢迎专业人士。
我想了一下我们的开发商，他们地绝对挖到30cm以上了，我们的房子地基比旁边的小路低大 ...
猪丝丝 发表于 2010-2-24 15:27 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
一个地基在建筑设计前是要找人对土地进行gutachten的。但无论怎么achten,地表的30cm土层叫做覆土，是不具备承重作用的，因此要去除掉以后在做地基。我作了解到的民用建筑商90%以上都达不到要求。你的开发商的情况不同，因为路面跟地基有高差，他挖土是为了填平低地。他这么做是减少成本的一种方法，因为一般来说挖出的土当作建筑垃圾也是要收费的。但有一点要注意，填土因为不是固有土，如果做的不好，过些年会产生地面沉降。究竟质量怎么样要现场看了才知道。 "..自建房。这是一个可以保证房屋质量和性价比的方法，前提是，一定要深入了解专业的人或者有这样肯帮助你的朋友。"
帮你补充一下：
其实你这里说的“自建房”，应该是指，从房屋设计，每个工序的材料选择购买，选择每个工序的施工公司，施工过程监工都能做到亲力亲为，亲自掌控，这样才能叫作“自建”，这其中任何一个步骤自己没控制好，就会被骗！
所以说严格意义上的“自建房”不能说没有，但是应该很少见。
所以说买房子决不是从一堆美女中选一个最漂亮的来做媳妇的问题，而是从一堆丑女中选一个自己认为不太丑的娶回家的问题。...娶回家后就会日久生情，于是乎就有了这个板块- “我爱我家”了。
这也就是为什么很多人对于买房的问题感觉很迷茫的原因了。从美女中挑美女，这个简单；从丑女中挑不丑的，这个就不简单了...... 帮你补充一下：
帮你补充一下：
其实你这里说的“自建房”，应该是指，从房屋设计，每个工序的材料选择购买，选择每个工序的施工公司，施工过程监工都能做到亲力亲为，亲自掌控，这样才能叫作“自建”，这其中任何一个步骤自己没控制好，就会被骗！
老汉 发表于 2010-2-24 18:30 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
很赞成！
纯正的自建房每一个细节，每一个材料 每一道工序 都得自己考虑和操作
这得是一个 非常懂行并且有时间的人
这样的人ms不大好找吧～ 所以说楼主辛苦码字实在是让人很感激！
但是按照楼主的意思是开发商的房子 不论新房 二手 都不要考虑
最好要自建，自建还要找很懂行的朋友来帮忙做。
我们再看看自建的要求.....
这个.....
最后得出结论是：我们都不要在德国买房了..... 希望没有打击到楼主
请继续向大家传授知识～
最有效的讨论方式是
大家就实际问题提问， 楼主在有时间的情况下帮忙给各位朋友解答
大家共同进步哈
{:5_394:} 我要被扫盲~~支持LZ！{:3_251:} {:5_322:}