德国房地产市场投资之我见

lavenderff

慕尼黑买公寓出租，按现在的价位，如果不算租客替你还本的话，基本是没有什么现金流可言的。LZ举得例子比较特殊，20多平米应该是单身公寓或者学生公寓，每平方房租比一般的公寓要高出很多，一般的二室或者三室的公寓一平方最多15欧。550欧里还要扣除管理费（不能转嫁给房客的部分），而且房租收入是要交税的（除去利息和折旧抵税外剩下的是肯定要交税的，这部分工资外的收入几乎肯定是要按最高税率算的）。所以15%算的太理想了。而且小公寓总价不高，十几万，5万的KFW低息贷款占了三分之一。
当然我不是反对楼主的理念，就是这个例子举得过于理想化了。

gutzukunft

去问问几个花6000以上买小型投资房的人，你就知道了，理想很丰满，现实很残酷。

没有35年，基本回不了本

资深理财师我见多了，理论利润率那么高，可他们自己一个都不买，因为他们不傻，卖给傻子

这种投资房2009年以前还可以，现在处在太高位了，利润率已经被侵蚀的很少了。24欧以上的暖租，直接去掉了95%潜在租户，找个租户都很难

lavenderff

gutzukunft 发表于 2013-12-3 15:51
去问问几个花6000以上买小型投资房的人，你就知道了，理想很丰满，现实很残酷。

没有35年，基本回不了本 ...

如果目的是为了保值抵御通胀，其实买房投资还是可行的，期望值别太高就行了，做好长期抗战的打算，当存个房子做养老金，这样比较现实。
不是有这么一说嘛，一个人一生至少会付清一个房子，区别在于替自己付，还是替房东付。
所以像我在上贴里说的，虽然楼主的例子举得太乐观，但是这个理念我总体是赞同的。就是别太投机了，虽然德国大城市房子过去几年涨了30%-50%，这个趋势不知道能持续多久，目前看来貌似已经放缓。慕尼黑房子跟美国加州硅谷差不多贵了，可是德国工资多低啊。

Joy2000

这个帖很有参考意义。跟我想的一样。我目前就是想投资一个学生公寓。
发现国内的租售比完全没有德国这边好，而利息更查得离谱。
唯一没有普遍性的是慕尼黑房租，这边就算曼海姆司徒这样地区的新房，租金也不过12，13 欧每平。

jingnan

买房莫要冲动， 莫要贪小利。

好比，按道理可以买100块的房，首付1块，如果账面上挣了1块，如按本贴算法，那就是100%的利。 其他那99块，可以用鸵鸟政策不去理它。而且为这个100%的利，冲进房市，把90块的房花100块买了。

但是，那99块加上你将来可能付的利息一共120块你是逃不掉的。10年后，利息涨了怎么办？ 马上就可能从100%盈利到-300%的亏损。  美国的次贷危机就是这么来的。

买房，一定要精打细算。想明白了。

bradycheng1

乐水鸣佩环 发表于 2013-12-3 13:55
如果不还本金，风险主要来自于10结束后的贷款利率的变化。

还有房租也是要上税的。

关于税收： 首先所有利息支出可以抵税 另外房屋每年可以原值的75%的2%抵税 50年

关于利率风险： 利率风险可以对冲的，long 20y IRS(interest rate swap), short 10y IRS 这样就可以锁定20年的利率. 当然，对于个人投资者来说 可能不是很方便买IRS， 可以去市场上看看类似的利率certifikate产品来对冲。 但是个人觉得即便不对冲10年后的利率风险 问题也不大 个人认为房产长期来看应当至少接近通胀率，故而10年套现的话房价期望值应该大于现在的价格，投资者可以根据10年后自己的opportunity investment return 以及那时的利率综合考虑是继续出租还是变现了结。

三自一包

75%分50年?  
房屋维修费用每年算多少?  10年，20年以后呢?

江南织造

bradycheng1 发表于 2013-12-3 12:17
Hausgeld 差不多 2.5 - 3欧 /月/平米 大多数都是由房客以nebenkosten的形式承担的 所以并不构成投资的成 ...

你确定？我们这里新房基本算5欧一平，慕尼黑不会更便宜吧，Hausgeld 一部份钱不能转嫁给住户的