德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆 小地主原创

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 11:08
你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出 ...

零首付的话，用lz的算法，资金收益率是正无穷大

chezshen

zuzuzu 发表于 2014-2-11 10:22
谢谢分享！
就这个例子来说， 一年1000欧的收入同时也有很大风险， 只要房子空置两个月， 或者 ...

所以不知道买新房是不是核算，但是新房房价太高了，性价比太低，回本期太长了，到回本了，也该修了

iohsu

chezshen 发表于 2014-2-11 12:08
你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出 ...

是啊，我只能说德国的房市也有风险！那对老夫妻和银行谈判了多年，因为贷款额远高于现在房价，终于谈妥了折扣，余下的贷款一笔勾销了。房市如股市，入市有风险阿！所以现在，租售比不好的一概不看。。。

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 10:56
23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都 ...

我上次也算了国内的，性价比还不如德国的。房子不便宜，租金也不高，除非北上广，租金高了，问题是房价比德国还贵啊

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:15
零首付的话，用lz的算法，资金收益率是正无穷大

我是支持零首付的，哈哈哈，因为我没钱

jeditech

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:16
本文中全年银行利息2700已经从年租金中扣除了，我假设这1k就是本金。但是1k一个月本金，9w也得还7年多 ...

一次性付清这10W欧买这房子，每年租金收入5k，年收益率不是才5%么

正如你所说，我也认为这才是真正的收益率。

不过还有一种可能，就是只付利息，不还本金，最后卖掉房子还贷款。这种情况下楼主的计算似乎成立。

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 11:17
我上次也算了国内的，性价比还不如德国的。房子不便宜，租金也不高，除非北上广，租金高了，问题是房价比 ...

所以，投资房产的真谛在于房价涨，本身房子的价值上涨，而不是那点租金，，，个人搞个一两套很难赚钱的

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:15
哦，原来是这样，23%，大家一起做个梦罢了

但是我相信买房子什么时候都不完。。我妈就是最好的例子，国内01年就看房子，看到11年才买，，当时01年房价1000多一平啊，11年呢，1万多阿。。。我爸有公积金，人家没这意识，其实当时如果贷款买2，3套，现在我也是富婆了  可惜呢，我妈当时炒股，，97年开始到现在，赢得亏得，基本持平，估计正好底个通货，根本浪费了。

iohsu

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 12:15
零首付的话，用lz的算法，资金收益率是正无穷大

如果能一直和银行谈到零首付，一直买下去，除去所有开销贷款都有正现金流的话，可不就是空手套白狼嘛？问题只在于银行什么时候对你喊停！这就是房产的杠杆效用，当然也有风险！

chezshen

iohsu 发表于 2014-2-11 11:17
是啊，我只能说德国的房市也有风险！那对老夫妻和银行谈判了多年，因为贷款额远高于现在房价，终于谈妥了 ...

可怜的。。这个真要看城市的，还要看机遇。。