德国房地产投资收益分析之三 财务杠杆 小地主原创

iohsu

资深小地主 发表于 2014-2-11 11:42
多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了 ...

4说得很好，规模效应很重要，如果只是围绕着一个小房子，那一个月几百的收益说来说去没什么大意思，一次大维修可能就让人心灰意冷，放弃做地主了。如果有10个房子，那么就大不一样了，维修不会10个房子同时来，而10个房每月实打实的收益就很可观了！

我也深受穷爸爸富爸爸的影响，人的一生应该积累资产，尽可能多地获得被动收入，最终让被动收入代替主动收入，实现财务自由！

卷饼狂热分子

资深小地主 发表于 2014-2-11 10:42
多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了 ...

23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都不止5%...

投资房地产，主要还是要考虑房子升值。如果没有升值预期，德国的房地产就没有多少投资价值。

重点还是看好房价会涨，就只是这一点。房价稍微跌一点，5%的这点收益马上打水漂。

所以这么算来算去，其实意义不是很大。要是看好房地产，就买入，仅此而已。靠租金赚钱，太累不实际。。。

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 10:45
谁让你还贷阿，你出个首付，以租养贷阿。。 而且不退回到8万的，我们以前租的房子，59年的，70多平，房东 ...

不还贷？你觉得本文例子里试以租养贷？你看清楚了没有。

文中例子一年租金收益是5k，还利息2.7k，留下2.3k算净收益

哪里来的以租养贷？这里说的都是以租养息，仅此而已。

话说回来，你借9w贷款，一年租金5k，利息2.7k，你一年本金还2.3k？准备还40年？？？？

iohsu

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:56
23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都 ...

看好房价涨是投机，实实在在的租金现金流是投资，所以入手什么样的房子很重要，只有有好的现金流才能抗住房价跌时的困难时候，租金几乎是一直跟着通胀涨的。

去年入手的一个投资房，90年代初期的，最近几年房价涨了这么多，这个房子我的买入价居然是当年这对老夫妻买入价的一半，腰斩阿！所以，房价涨对我来说只是个bonus，更看重租金现金流，一个房子不多，十个房子就不少了，规模效应很重要。。。

卷饼狂热分子

iohsu 发表于 2014-2-11 11:03
看好房价涨是投机，实实在在的租金现金流是投资，所以入手什么样的房子很重要，只有有好的现金流才能抗住 ...

如果看好房价涨是投机，那所有炒股的都算投机了

个人投资房产大部分收益都来自于房价上涨，租房公司的初衷才是租金收入。

一个人搞10个房子，那是啊，当职业做了呗

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:03
不还贷？你觉得本文例子里试以租养贷？你看清楚了没有。

文中例子一年租金收益是5k，还利息2.7k，留下 ...

人家2个表格萨。。正常情况不可能23%的，不过人家就举个例子，为了表示这里面的作用而已。

chezshen

iohsu 发表于 2014-2-11 11:03
看好房价涨是投机，实实在在的租金现金流是投资，所以入手什么样的房子很重要，只有有好的现金流才能抗住 ...

你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出来的，老公同事 德国人，零首付买了，捡了个大便宜阿，现在起码翻倍了    ，他收租-贷款，每月据说还能拿200

chezshen

卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 09:44
没学过经济，不过从字面意思来看，似乎不是这样吧。我从来没说还本金要从资金收益中扣除，我的意思是本 ...

你买了自己住么？？非要自己还

卷饼狂热分子

chezshen 发表于 2014-2-11 11:07
人家2个表格萨。。正常情况不可能23%的，不过人家就举个例子，为了表示这里面的作用而已。

哦，原来是这样，23%，大家一起做个梦罢了

chezshen

iohsu 发表于 2014-2-11 10:55
4说得很好，规模效应很重要，如果只是围绕着一个小房子，那一个月几百的收益说来说去没什么大意思，一次 ...

说白了，就是当地主啊，哈哈哈也是我的梦想。。。国内2，3套，德国2，3套，哈哈哈